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世茂蒙眼狂奔

admin2019年10月22日 03:02:04
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标签: 世茂 房地 许荣茂
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春晚的亮相让许荣茂名利双收。一个月后,世茂成功夺得香港中环百货大楼,许荣茂也变得异常忙碌,上半年,许荣茂以平均一个月面见一位省会领导的节奏,为世茂的发展“牵针引线”。


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  如果不是在2018年春晚捐赠的那幅《丝路花雨图》,大多数人都不知道世茂集团及其董事局主席许荣茂。
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  那是许荣茂少有的高调时刻。身为世茂集团掌门人,许荣茂早已成为各大富豪排行榜的常客,也是今年国庆阅兵观礼的受邀嘉宾之一,但他并不愿意高调露面。早在2001年,许荣茂曾以60亿元身家进入《福布斯》排行榜前5位,他曾几次致函《福布斯》,不同意登载自己的名字。
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  春晚的亮相让许荣茂名利双收。一个月后,世茂成功夺得香港中环百货大楼,许荣茂也变得异常忙碌,上半年,许荣茂以平均一个月面见一位省会领导的节奏,为世茂的发展“牵针引线”。
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  除了在公开报道中搜寻到许荣茂的身影外,许荣茂已经很久不出席公司业绩会了。最近一次的半年业绩会,许荣茂也因远在外地处理事宜未能出席,独剩其子许世坛主持大局。
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  与许荣茂的低调谨慎相比,年轻的许世坛则更显意气风发一些。2019年,许世坛升任为世茂房地产总裁,权利交棒不久后,许世坛便开展了一系列并购,涉及金额超百亿元。
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  在阳光城、融信等房企控速求稳,泰禾因资金紧张“断臂求生”时,同为闽系房企的世茂开始加速奔跑。截至9月份,世茂房地产累计合约销售额1739.9亿元,累计合约销售面积910万平方米,较去年同期分别上升44%及32%。在克而瑞的全口径销售额排名中,世茂虽然依旧排名房企11名,但与第10名房企龙湖的差距仅剩5亿。
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  虽然许世坛强调内部对挤进前10并没有想法,但从销售端和投资力度来看,世茂的加速前进,让其距离TOP10地位越来越近。而在这一系列动作背后,世茂的去化隐忧和并购风险成为公众担忧的新问题。
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  重回前十规模路
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  许氏家族祖籍福建石狮,上世纪70年代,出身行医背景的许荣茂只身前往香港打拼。初到香港之时,许荣茂在一家药铺打工,恰逢香港金融市场兴起,耳濡目染的许荣茂也一头扎进金融浪潮,从一位药铺打工仔变身为证券从业者,炒股爆赚了几个亿。
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  赚得第一桶金后,许荣茂又干起了纺织业,后因利润微薄,重新回到老家进入地产领域,世茂集团就此开始建立。
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  与父亲许荣茂的波折经历不同,许世坛的职业生涯早就写好了剧本。世茂创立之际,许荣茂在为公司取名时,从儿子和自己的名字中各取一字,“世茂”二字由此而来,子承父业意味十足。
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  学业完成后,许世坛很早便回到世茂任职,起初于1998年担任基层销售助理,进入内地地产领域,随后又出任销售总监,其策划的世茂滨江花园连续三年成为上海的住宅销售冠军。
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  图/视觉中国
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  不过,虽然世茂滨江花园销售颇佳,但对于许世坛而言,远不足以证明自己。世茂曾于2008年至2011年,出现过销售不佳的困境,其2011年合约销售307亿元,仅完成原定360亿销售目标的85%。
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  此后,世茂开展了一系列大手笔拿地动作,于2014年,世茂曾一度交出了一份较为亮眼的成绩单,挤进行业第8名,创下历年之最,这曾被认为是许世坛的功绩,但随之而来的却是负债高、财务风险大的难题。
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  世茂开始规模掉队,从行业第8下滑到16年的第16名。近两年间,世茂的规模排位又出现新的回升,于2018年末进入房企第11名,距离10强门槛只剩“临门一脚”。
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  这之后,何时重回前10成为世茂每年业绩会的必问题。在许世坛升任为集团总裁之时,重回前10更成为焦点问题,虽然许世坛在业绩会上强调内部没有这样的想法,但依旧指出世茂长远的目标还是要超过行业的平均增速。
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  “上半年排名前20的企业增速平均在12%左右,世茂增速接近40%,我相信全年会比40%更高一点。”在许世坛看来,当前的市场和政策环境对世茂这类负债较低,且有酒店、物业、商场平衡风险的企业,反而是一个好机会。
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  “前几年由于负债和去库存问题,世茂的规模增长相对偏弱,这两年加大财务基础后,对于世茂来说是一个机遇,发力规模的时机恰当。”一位熟悉世茂房地产的人士说道。
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  对比上半年房企销售排行榜,世茂距排在第10位的龙湖仅53亿的差距,这意味着,世茂并非没有机会继续前进。
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  不计代价拿地?
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  除了业绩会以外,许世坛少在公开场合露面,他几乎将大部分时间押注在集团事务上,他的个人微博已经停更3年了。作为早已内定的接班人,虽然早有许荣茂为其铺路,但一系列举措证明,许世坛并不愿意掩盖在父亲的光辉下。
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  自许世坛上任之后,世茂在不到三个月的时间里,已先后完成对包括泰禾、明发、万通、粤泰11个项目的收购,累计斥资约126.8亿元。其中,对泰禾集团项目的收购就达7个,交易对价约为77亿。
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  在各大房企“降速维稳”的背景下,世茂逆势扩张的节奏在房企中颇为罕见。一时之间,世茂也被贴上了“新晋并购王”的标签。
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  “今年上半年,世茂通过频繁的并购动作,储备了大量的土地货值,在其他房企收并购动作放缓下,世茂的并购举动非常受人关注。”一位房地产行业研究员说道。
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  半年报显示,上半年,世茂共获取60块土地,总价约788亿,新增土地计容建筑面积1412万平方米,新增货值约2500亿。其中,通过收并购而来的项目占比达到七成。
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  并购动作加大下,今年上半年,世茂房地产的资产负债率为60.6%,比2018年末的58.7%略有攀升,其中有息负债共计205亿元,比2018年末增加18亿元。
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  安居客首席分析师张波分析认为,“整体来看,世茂收购泰禾的这些资产,不论是价格,还是地段,相比目前的地价来说还是很划算的,不过并不是所有的项目都是优质的,部分非二线城市的非核心地段也被打包进去了,这对世茂来说也有一定挑战。”
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  一位房企投拓总表示,“近年来公开市场拿地受限制较大,一些房企转而开始在并购市场上寻求机会,但真正适合收并购的好项目并不多,很多项目都带有一定的历史遗留问题,开发起来难度较大。”
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  以世茂最近收购粤泰股份的5个项目而言,部分含复杂债权和股权关系的项目充斥其中,这意味着对于世茂而言,将加大开发难度和开发时间,进一步增加经营风险。
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  如6月份,世茂以63.79亿元将粤泰股份5项目收入囊中,这5个项目分别是淮南公园天鹅湾项目、淮南洞山天鹅湾项目、广州天鹅湾二期项目、广州嘉盛项目,以及中浩丰投资发展有限公司20%股权。
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  而彼时,粤泰股份的融资方北方国际曾出现人事动荡,对粤泰的履约情况受到影响。虽然粤泰提示了上述风险,“(与世茂的并购交易)预计会影响北方信托就上述项目的后续融资合作” ,但并未公告中止协议。
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  另以接盘泰禾杭州西湖区蒋村项目股权为例,从地块性质来看,该项目是地铁上盖的商业用地,规划较为复杂,建筑面积约31万平方米。拿下该项目不到一年,泰禾曾以增资入股的方式以旭辉入股,但依然没能改变项目亏损的命运。而后,旭辉退股,泰禾全权接手,但截止2019年2月底,该项目所有者权益为-854万元,处于资不抵债的状况。
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  位于南昌的梦茵湖项目也存在类似问题。南昌梦茵湖项目位于南昌县银三角,最早从2011年便开工建设,但久久未能实现正向运营。2018年9月,泰禾正式收购南昌梦茵湖项目,对其进行了一系列的调整。但半年时间过后,该项目依旧没有迎来经营转机。
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  对于世茂而言,大举收并购能为其规模增长提供养分。然而,收并购项目与公开市场招拍挂项目不同,由于收并购交易中涉及不同的项目背景、开发条件以及营收状况等,在实际执行过程中,项目的自身质量往往决定了后续的经营情况。但在世茂收购的上述项目中,这些复杂的股权关系、持续亏损的盈利情况,让世茂的经营隐患,如财务、工程以及手续等风险同步上升。
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  对于上述风险,世茂方面回应表示,“世茂选择合作项目时,主要会聚焦项目质量、利润率及销售周期,净利润率需要达到10%或以上。”
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  虽然收并购项目良莠不齐,但已被贴上“并购王”标签的世茂并不打算放缓收并购动作。在许世坛看来,下半年好的收并购机会更多。
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  去化隐忧
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  走过21年的世茂生涯后,以前那个总被称为娃娃脸的许世坛,已进入不惑之年。如今,父亲许荣茂隐退,许世坛独掌大局,属于许世坛的时代开启了。
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  克而瑞统计数据显示,上半年世茂的销售面积平均去化率仅45.5%,与2018年全年平均65%的去化率相比有所下降。
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  世茂的去化隐忧始于世茂规模扩张中的城市布局。2017年,世茂的土地投资主要集中在一二线城市,其中,一线城市占比58%,二线城市占比30%,三四线城市仅占12%。而到了2018年世茂持续加大三四线的拿地力度,在三四线城市新增土地建筑面积914.4万平方米,同比增长135.2%,占比为56.6%,同比增长20%。其2018年三四线新增建筑面积更是超过前4年的总和。
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  申万宏源机构发表声明称,对公司2017年末在深圳龙岗240亿买下的综合地块(投资大、自持面积多)以及2017-2018年下沉到三四线城市的布局表示担忧。
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  一位房地产方面的负责人表示,世茂长期走的是一二线市场的低周转和囤地模式,在高周转方面并不擅长,而三四线市场需要以高周转模式为主,快速回笼资金,这种模式对世茂来说有一定挑战。
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  事实上,世茂对于三四线市场并不陌生。早在2012年-2013年,世茂便通过大手笔拿地,让其销售规模登上新台阶,这其间,三四线市场成为世茂偏爱的阵地,但可惜并不是世茂擅长的领域。2015年,世茂在三四线市场遭遇了“水土不服”的症状,库存和负债一起水涨船高。
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  2015年,许世坛下令,不惜通过大规模的减价措施,加快三四线市场去库存,拿地方面也提出了“回归一二线,加大投资开发与供货力度”的策略。最终,世茂以盈利能力下降的代价收场。
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  彼时,许世坛曾总结道,“未来三四线的策略是,能卖多少我们才买多少。”但两年过后,健忘的许世坛又把这句话抛诸脑后,类似的剧情重新上演。
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  随着2017年三四线市场投资浪潮兴起,世茂也成为这场狂欢中的一员,其在多个三四线市场大力纳储,但浪潮褪去后,世茂原本拿下的大量三四线项目也随之面临去化问题。此外,这样的市场环境下,快周转被房企们视为解决去化难题的利器。但这对惯于慢周转的世茂而言,并不擅长,三四线去化压力接踵而至。
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  如今,世茂四年前出现的三四线市场去库存难题,又出现新的苗头。今年上半年,世茂的销售面积去化率较年初出现19.5%的下降,对多年致力于去库存的世茂来说,去化风险不容忽视。
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  对于今年的去化压力,世茂解释道,“世茂的2019上半年的可售货值相比2018年上半年增加45%,但是2019年上半年的销售去化率依然能达到50%,同比2018年上半年销售去化率52%仅下降2个百分点。”
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  与父亲许荣茂不同,许世坛更加争强好胜,他曾公开表达过“重回十强”的愿望。为此,世茂正在试图摆脱“慢周转”模式,开始加速奔跑。而在这场规模竞赛和慢周转节奏之间,去化隐忧和并购风险已成为横亘其中的底层矛盾。而已成立20年的世茂在转向加速的过程中,最不应忽视的就是风险。
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  作者 / 李逗

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加力那24分钟前 回复284

就是因为病人多,专家少,你还要抓?如果你是一个专家,一天12小时不吃不喝不上厕所给20个病人看病,可是外面排队的病人有100个。

Taso韩先生28分钟前 回复284

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Taso韩先生24分钟前 回复284

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现专注于互联网行业—公关领域。兴趣广泛,热爱传统文化,以及看书,闲时写些文字等。

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